Suomen toimistovuokramarkkinat ovat tienhaarassa, jossa taloudelliset haasteet tasapainottelevat muuttuvien työympäristötrendien kanssa. Tulevina vuosina markkinoiden kehitykseen vaikuttavat taloudelliset olosuhteet, kysynnän ja tarjonnan dynamiikka, vajaakäyttöasteet, vuokrahintojen kehitys sekä työtilojen muuttuvat mieltymykset. Laajemmat muutokset, kuten hybridityömallien yleistyminen, vahva panostus kestävyyteen ja uudet hallituksen politiikat, muokkaavat alaa entisestään. Alla analysoimme näitä tekijöitä ja niiden odotettua vaikutusta Suomen toimistomarkkinoiden tulevaan kasvuun.
Helsingin Ruoholahden alueella on moderneja toimistotorneja. Korkealaatuiset, monipuolisilla palveluilla varustetut toimistokohteet ensiluokkaisilla sijainneilla pysyvät kysyttyinä, vaikka markkinatilanne kokonaisuudessaan muuttuu.
Taloudelliset olosuhteet ja liiketoimintaympäristö
Suomen taloudellinen tilanne antaa tärkeän taustan toimistomarkkinoiden kehitykselle. Vuoden 2023 lievän taantuman jälkeen (BKT noin -1 %) kasvu on ollut hidasta. Korkea inflaatio ja nousevat korot Euroopassa ovat heikentäneet yritysten luottamusta, ja Suomen BKT:n ennustetaan supistuvan hieman vuonna 2024 ennen kuin se kääntyy kasvuun vuonna 2025. Vuoden 2024 alkupuoliskolla haasteina ovat olleet muun muassa työtaistelut ja heikko kulutuskysyntä. Työttömyys on noussut (erityisesti rakennusalalla), ja vaikka inflaatio on tasaantumassa, se on yhä tavoitetasoa korkeampi.
Nämä taloudelliset olosuhteet vaikuttavat suoraan toimistotilojen kysyntään. Hidas talouskasvu on rajoittanut yritysten laajentumissuunnitelmia, mikä on heikentänyt niiden toimistotilojen tarvetta. Monet yritykset suhtautuvat varovaisesti kiinteistösitoumuksiin, kunnes talouden elpyminen näyttää vakiintuneelta. Monivuotisten huippulukemien saavuttaneet korot ovat myös nostaneet rahoituskustannuksia, mikä hidastaa uusien kaupallisten kiinteistöhankkeiden investointeja.
Ennusteiden mukaan kuitenkin vaimea elpyminen on odotettavissa – OECD ennustaa Suomen talouden kasvavan noin 1,6 % vuonna 2025, kun olosuhteet paranevat. Korkotason tasaantuessa tai laskiessa yritysten luottamus ja toimistotyövoiman rekrytointi (erityisesti teknologia- ja palvelualoilla) todennäköisesti vahvistuvat. Terveempi talous tukisi toimistotilojen käyttöasteen nousua ja vuokrien kasvua, etenkin niillä aloilla, joilla on potentiaalia laajentua.
Kysynnän ja tarjonnan dynamiikka sekä vajaakäyttötrendit
Suomen toimistomarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan tasapaino on ollut koetuksella, erityisesti pääkaupunkiseudulla. Toimistojen vajaakäyttöaste nousi pandemian aikana ja sen jälkeen, mikä johtui sekä uudesta toimitilatarjonnasta että muuttuvasta kysynnästä. Helsingissä toimistojen vajaakäyttöaste oli noin 13 % vuonna 2022 ja nousi 14,6 %:iin vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä – selvästi korkeammaksi kuin ennen pandemiaa. Vuoden 2024 puoliväliin mennessä pääkaupunkiseudun vajaakäyttöaste oli jo 14,7 %. Tämä korkea vajaakäyttö viittaa siihen, että monet työpaikat ovat edelleen vajaakäytössä, mikä on suoraa seurausta yritysten tilankäytön supistamisesta ja COVID-19:n jälkeisestä hitaasta paluusta toimistoihin.
Tarjonnan puolella Suomessa on valmistunut tasaisesti uusia, korkealaatuisia toimistotiloja. Pääkaupunkiseudulla valmistui vuosina 2013–2023 keskimäärin 71 000 m² uutta toimistotilaa vuosittain. Kehittäjät jatkavat laadukkaiden kohteiden rakentamista – pelkästään Helsingissä oli alkuvuonna 2024 rakenteilla noin 140 000 m² toimistotilaa, joiden valmistuminen on suunniteltu vuoteen 2026 mennessä. Tämä aktiivinen kehitystyö perustuu vuokralaisten mieltymyksiin moderneihin, energiatehokkaisiin rakennuksiin. Kuitenkin uusien toimitilojen lisääminen jo valmiiksi korkeaan vajaakäyttöön luo kaksijakoisen markkinan: uusimmat huippuluokan toimistot täyttyvät nopeasti, kun taas vanhemmat tai vähemmän houkuttelevat kiinteistöt jäävät tyhjilleen. Alan asiantuntijat huomauttavat, että vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen Helsingin toimistomarkkinat ovat muuttuneet yhä polarisoituneemmiksi, ja käyttäjien ”tiukemmat laatuvaatimukset” johtavat korkeaan kysyntään (ja korkeampiin vuokriin) huipputason kiinteistöissä, samalla kun alemman tason kohteiden vajaakäyttö kasvaa.
Positiivista on, että vajaakäytön kasvu on alkanut tasaantua. Vuoden 2023 lopulla vajaakäyttöasteen nousu hidastui, ja tietyillä avainalueilla tyhjien tilojen määrä jopa laski, kun jotkin yritykset alkoivat jälleen laajentua tai siirtyä parempiin toimistoihin. Kokonaisuudessaan vajaakäyttöaste on kuitenkin edelleen selvästi yli vuoden 2020 tason, mikä luo haasteita sekä kiinteistönomistajille että sijoittajille. Catella Finlandin toimitusjohtaja Antti Louko varoittaa, että näin suuren tilatarjonnan vuoksi on epätodennäköistä, että vajaakäyttötilanne paranisi merkittävästi lähitulevaisuudessa. Tähän haasteeseen vastatakseen osa kiinteistönomistajista on alkanut muuntaa tai päivittää tilojaan, ja kaupunkiviranomaiset harkitsevat käyttämättömien toimistojen muuttamista muihin tarkoituksiin. Erityisesti Helsingin pormestari on käynnistänyt suunnitelmat muuntaa tyhjillään olevia toimistoja asunnoiksi, mikä voisi sekä elävöittää keskustaa että vähentää toimistotilojen ylitarjontaa. Näiden konversioiden sekä korkean korkotason hillitsemän uudisrakentamisen ansiosta tarjonta voi pitkällä aikavälillä tiukentua ja käyttöasteet parantua.
Vuokrakehitys ja markkinoiden polarisaatio
Vaikka vajaakäyttöaste on noussut, toimistovuokrien nimellishinnat Suomessa ovat toistaiseksi pysyneet suhteellisen vakaina – mutta merkittävillä eroilla eri segmenteissä. Huippukiinteistöjen omistajat Helsingin ydinkeskustassa ja muilla halutuilla alueilla ovat onnistuneet säilyttämään tai jopa hieman nostamaan pyyntivuokriaan, koska laatuun panostavat vuokralaiset ovat valmiita maksamaan enemmän. Vuonna 2023 Helsingin ensiluokkaisten toimistojen vuokrat olivat noin 40–50 €/m² kuukaudessa, ja kysytyimmillä alueilla nähtiin lieviä nousuja. Koko maassa toimistovuokrat nousivat noin 5,9 % vuonna 2023 verrattuna vuoteen 2022. Asiantuntijat kuitenkin huomauttavat, että suuri osa tästä noususta johtui indeksikorotuksista (vuokrasopimusten inflaatiotarkistuksista) eikä varsinaisesta markkinavuokrien kasvusta. Toisin sanoen, kun inflaatio otetaan huomioon, reaalivuokrat ovat pysyneet suhteellisen vakaina, ja kiinteistönomistajien on usein täytynyt tarjota vuokralaisille kannustimia (kuten vuokrattomia kuukausia) houkutellakseen uusia käyttäjiä.
Markkinoita ohjaa selvästi laadun tavoittelu. Yritykset ovat valmiita maksamaan lisähintaa toimistoista, jotka täyttävät kaikki vaatimukset – keskeinen sijainti, moderni ilmanvaihto- ja teknologiarakenne, hyvinvointipalvelut ja vahvat kestävän kehityksen ominaisuudet. Näillä huipputason toimistoilla on alhainen vajaakäyttöaste ja jopa vuokrien nousua, mikä heijastelee laajempaa Euroopan markkinatrendiä, jossa premium-segmentin tilat säilyvät kysyttyinä, kun taas toissijaiset sijainnit kärsivät vajaakäytöstä. Sitä vastoin vanhemmat ja vähemmän joustavat toimistot ovat joutuneet vuokrapaineen alle. Monet yritykset, jotka ovat muuttaneet pandemian jälkeen, ovat valinneet pienempiä mutta paremmin varusteltuja toimistoja. Tilastot osoittavat, että uusien vuokrasopimusten keskimääräinen koko on pienentynyt verrattuna pandemiaa edeltäneeseen aikaan, sillä yritykset pyrkivät tehostamaan tilankäyttöään. Tämä asettaa paineita suurten, vanhentuneiden toimistojen omistajille – he voivat joutua jakamaan tiloja pienempiin yksiköihin, remontoimaan niitä tai hyväksymään alhaisempia vuokria. Toissijaisissa Suomen kaupungeissa ja Helsingin reuna-alueilla vuokrat ovat pysyneet vakaampina, mutta vajaakäyttö on korkeampi, mikä luo vuokralaisille ostajan markkinat.
Tulevaisuudessa Suomen toimistovuokrien kehitys on todennäköisesti epätasaista. Ensiluokkaisten tilojen vuokrat voivat nousta maltillisesti, erityisesti jos talouskasvu jatkuu ja kilpailu korkealaatuisista tiloista kiristyy. Toissijaisilla toimistomarkkinoilla vuokrat voivat pysyä paikallaan tai laskea edelleen, kunnes vajaakäyttö pienenee. Markkina-analyytikot huomauttavat, että kiinteistönomistajat pyrkivät säilyttämään nimelliset vuokrat vakaina ja sen sijaan tarjoamaan kannustimia, jotta suoria vuokralaskuja voidaan välttää – sillä nämä voisivat alentaa kiinteistöjen arvoa. Pitkällä aikavälillä, jos tarjonta vähenee konversioiden tai uusien hankkeiden puutteen vuoksi, jopa toissijaiset markkinat voivat tiukentua. Toistaiseksi sijoittajat ja lainanantajat ovat kuitenkin varovaisia – Suomen toimistokiinteistösijoitusten volyymi putosi vuonna 2023 alimmilleen vuosikymmeneen epävarmojen tuottojen vuoksi. Markkinatunnelma on kuitenkin parantumassa, kun inflaatio tasaantuu ja korot vakiintuvat. Mahdollinen vuokrien nousu riippuu siitä, kuinka nopeasti tyhjät tilat täyttyvät ja miten Suomen talous kehittyy.
Muutokset työtilojen mieltymyksissä ja hybridityö
Ehkä merkittävin muutos, joka vaikuttaa toimistotilojen kysyntään, on pandemian jälkeinen työympäristöjen muutos. Suomi on omaksunut etä- ja hybridityön voimakkaammin kuin lähes mikään muu maa. Vuonna 2023 noin joka kolmas työntekijä Suomessa työskenteli etänä (ainakin osa-aikaisesti), mikä on huomattavasti korkeampi osuus kuin ennen COVID-pandemiaa. Suomi oli Euroopan ykkönen säännöllisessä etätyöskentelyssä vuonna 2023, mikä kuvastaa, kuinka normaaliksi kotona työskentely on tullut suomalaisessa työkulttuurissa. Vaikka pandemia on laantunut, monet työntekijät nauttivat edelleen joustavuudesta, ja työnantajien on täytynyt mukautua tähän uuteen todellisuuteen.
Hybridityömallien yleistyminen tarkoittaa, että monet yritykset tarvitsevat nyt vähemmän työpisteitä ja vähemmän toimistotilaa työntekijää kohden. Kyselyt osoittavat, että suomalaiset organisaatiot ovat joko pienentäneet toimistojaan tai suunnitelleet ne uudelleen yhteiskäyttöön sopiviksi. Itse asiassa suuri osa viimeaikaisista toimistomuutoksista liittyy yrityksiin, jotka siirtyvät pienempiin tiloihin kuin aiemmin. Toimistojen käyttöaste (eli työpisteiden todellinen käyttöaste tiettynä päivänä) on edelleen alle pandemiaa edeltävän tason – viikon puoliväli on kiireisin, kun taas perjantait ovat selvästi hiljaisempia. Vaikka työmatkaliikenne ja toimistossa läsnäolo Helsingissä ovat elpyneet vuoden 2020 pohjalukemista, ne kasvavat edelleen hitaasti ja ovat yhä alle pandemiaa edeltävän tason – esimerkiksi metrojen matkustajamäärät toimistoalueilla ovat huomattavasti pienemmät kuin aiemmin.
Toimistojen uudet vaatimukset ja työntekijöiden houkuttelu takaisin
Houkutellakseen työntekijöitä takaisin toimistolle yritykset ovat alkaneet uudistaa toimistotilojen suunnittelua ja palvelutarjontaa. On selvää, että työntekijät suosivat toimistoja, jotka tarjoavat yhteistyöalueita, moderneja neuvottelutiloja ja etuja, jotka tekevät työmatkasta ”vaivan arvoisen”. Suomalaiset työnantajat etsivät ”korkealaatuisia tiloja halutuilla sijainneilla” tarjotakseen työntekijöilleen paremman käyttökokemuksen. Tämä tarkoittaa esimerkiksi paikan päällä tarjottavia palveluita, joustavia pohjaratkaisuja ja terveellisiä sisäympäristöjä. Monet toimistot suunnitellaan nyt aktiviteettipohjaisiksi työtiloiksi tai ”hybridityöystävällisiksi” keskuksiksi – joissa on hot-desking-konsepteja, lounge-tiloja ja kehittyneitä digitaalisten kokousten järjestelmiä – perinteisten kiinteiden työpisteiden sijaan. Myös Suomen hallitus on korostanut hybridityöhön sopivien, aktiviteettipohjaisten toimistojen roolia osana kestävän kehityksen linjauksiaan. Kaikki nämä muutokset ovat linjassa kansainvälisten trendien kanssa: toimisto nähdään yhä enemmän paikkana yhteistyölle, innovaatiolle ja asiakaskontakteille, kun taas keskittynyt yksilötyö tapahtuu usein kotona.
Joustavat toimistoratkaisut ja coworking-tilojen kasvu
Hybridityön toinen merkittävä seuraus on joustavien toimistoratkaisujen kysynnän kasvu. Coworking-tilojen ja palvelutoimistojen kysyntä on nousussa, sillä yritykset etsivät lyhyempiä vuokrasopimuksia ja mahdollisuutta skaalata tilatarpeensa joustavasti ylös tai alas. Suomen coworking-markkinoiden arvo oli noin 89 miljoonaa dollaria vuonna 2023, ja sen ennustetaan nelinkertaistuvan 359 miljoonaan dollariin vuoteen 2030 mennessä (yli 20 %:n vuosikasvu). Sekä startup-yritykset että suuret yritykset hyödyntävät näitä joustotiloja täydentämään pääkonttoreitaan tai perustamaan satelliittitoimistoja kaupunkikeskustojen ulkopuolelle. Tämä viittaa siihen, että vaikka perinteisten toimistovuokrasopimusten kasvu on hidasta, kokonaisuudessaan työtilamarkkinat (mukaan lukien joustavat vaihtoehdot) kehittyvät ja laajenevat uuden ketteryyttä korostavan kysynnän mukaisesti.
On kuitenkin huomattava, että hybridityö on edelleen kehittyvä ilmiö. Jotkut suuret työnantajat Euroopassa ovat alkaneet asettaa vähimmäismääriä läsnäolopäiville toimistolla tiimihengen vahvistamiseksi. Suomessakin yritykset tasapainottelevat joustavuuden ja kasvokkain tapahtuvan vuorovaikutuksen hyötyjen välillä. Liikemaailman johtajien keskuudessa vallitsee yksimielisyys siitä, että hybridityö on tullut jäädäkseen, joten tulevaisuuden toimiston on oltava entistä houkuttelevampi, tehokkaampi ja mukautuvampi. Tämä työympäristöjen muutos on kaksiteräinen miekka markkinoiden kasvulle: se vähentää työntekijää kohden tarvittavan tilan määrää (hilliten kysynnän kasvua), mutta samalla se luo mahdollisuuksia korkeatasoisille toimistotuotteille ja innovatiivisille tilantarjoajille menestyä muuttuvassa ympäristössä.
Kestävyyskehitys toimistosektorilla
Kestävyys on noussut keskeiseksi tekijäksi Suomen toimistomarkkinoilla, ja sen merkitys tulee vain kasvamaan. Suomi on kansainvälisesti tunnettu vihreistä aloitteistaan – maa tähtää hiilineutraaliuteen vuoteen 2035 mennessä, nopeammin kuin mikään muu Euroopan maa. Tämä kunnianhimoinen tavoite vaikuttaa rakennussektoriin tiukempien energiamääräysten, vihreän rakentamisen kannustimien ja vastuullisten vuokralaisten valintojen kautta. Ympäristöön, sosiaaliseen vastuuseen ja hallintotapaan (ESG) liittyvät kriteerit ovat nyt keskeinen osa toimistojen vuokrauspäätöksiä. Vuokralaiset etsivät yhä useammin rakennuksia, joilla on ympäristösertifikaatit (LEED, BREEAM jne.) ja energiatehokkaat järjestelmät osana yritystensä kestävän kehityksen sitoumuksia. Suomessa kysyntä kestävän kehityksen mukaisille toimistotiloille on kasvussa, kun yritykset pyrkivät parantamaan kokonaisvaltaista ESG-suorituskykyään. Kiinteistönomistajat, jotka investoivat rakennusten parannuksiin, kuten parempaan eristykseen, aurinkopaneeleihin tai älykkäisiin energiajärjestelmiin, voivat tulevaisuudessa huomata kiinteistöjensä houkuttelevuuden vuokralaisten ja sijoittajien silmissä kasvavan.
Keskeiset kestävyystrendit uusissa toimistokehityksissä
Useat kestävyystrendit muokkaavat uusia toimistohankkeita. Yksi näistä on puun ja vähähiilisten materiaalien käyttö rakentamisessa – Suomi edistää puurakentamista pienentääkseen rakennusten hiilijalanjälkeä. Toinen keskeinen trendi on energiatehokkuuden parantaminen ja jätteiden vähentäminen: esimerkiksi valtion ohjelma tähtää jatkuvaan tilankäytön tehostamiseen ja 1 %:n vuotuiseen energiatehokkuuden parantamiseen rakennuksissa. Modernit toimistot Suomessa sisältävät yhä useammin ominaisuuksia, kuten kehittyneet ilmastointijärjestelmät, LED-valaistuksen ja viherkatot, jotka tukevat näitä tavoitteita. Uusiutuvan energian käyttö on myös korkealla tasolla – suomalaiset toimistorakennukset voivat hyödyntää sähköverkkoa, jossa yli 90 % energiasta tulee vähähiilisistä lähteistä. Lisäksi monet suuret toimistokiinteistöt siirtyvät uusiutuvaan kaukolämpöön tai asentavat omia aurinkopaneeleja osana Suomen tavoitetta luopua fossiilisista polttoaineista.
Kestävyys ja kiinteistöjen pitkän aikavälin kilpailukyky
Kestävyys on myös keskeinen tekijä toimistokiinteistöjen pitkän aikavälin kilpailukyvylle. Vanhemmat, paljon energiaa kuluttavat rakennukset kohtaavat paitsi korkeammat käyttökustannukset, myös riskin vanhentua, jos ne eivät pysty vastaamaan uusiin ympäristömääräyksiin tai vuokralaisten odotuksiin. Tämä on johtanut kasvavaan saneeraus- ja modernisointitrendiin Suomen toimistokannassa. Kiinteistönomistajat lisäävät sähköautojen latauspisteitä, parantavat sisäilman laatua ja pyrkivät hiilineutraaliuteen houkutellakseen vuokralaisia. Erään raportin mukaan toimistot, jotka eivät täytä ”oikeita vaatimuksia” laadun ja kestävyyden osalta, jäävät ajan myötä markkinoiden ulkopuolelle. Sen sijaan korkealaatuiset ja ympäristöystävälliset kiinteistöt pysyvät kysyttyinä ja voivat säilyttää korkean vuokratasonsa.
Yksityisen ja julkisen sektorin kestävyyshankkeet tukevat toimistomarkkinoiden tulevaa kasvua edistämällä innovaatioita, investointeja kiinteistöjen kehittämiseen ja uusien, huippuluokan työympäristöjen luomista. Nämä kehitykset eivät ainoastaan auta täyttämään kestävän kehityksen vaatimuksia, vaan myös mahdollistavat korkealaatuisten toimistotilojen säilymisen kilpailukykyisinä ja vuokratuottoisten kiinteistösijoitusten jatkumisen Suomessa.
Hallituksen politiikka ja sen vaikutukset
Suomen hallituksen politiikka on yhä tiiviimmin kytköksissä toimistosektorin tulevaisuuteen, vaikkakin usein epäsuorilla tavoilla. Kansallisella tasolla kestävyyttä edistävät politiikat (kuten edellä mainittu) sekä digitaalisen infrastruktuurin tukeminen ovat vahvistaneet energiatehokkaiden rakennusten kehitystä ja etätyön laajaa omaksumista. Suomen hallitus ja suuret instituutiot ovat itse siirtyneet hybridityömalleihin, mikä toimii esimerkkinä siitä, että etätyö voi olla tuottavaa. Lisäksi lainsäädännössä käydään jatkuvasti keskustelua työlaeista ja oikeudesta pyytää etä- tai joustavaa työtä, mikä saattaa virallistaa hybridityömallit entistä vahvemmin tulevina vuosina.
Kaupunkisuunnittelu ja uudelleenkäyttö
Yksi konkreettinen politiikan vaikutusalue on kaupunkisuunnittelu ja kaupunkikehitys. Helsingin korkean toimistojen vajaakäyttöasteen myötä kaupungin viranomaiset etsivät aktiivisesti keinoja hyödyntää käyttämättä jääneitä toimistotiloja. Vuoden 2023 lopulla Helsingin kaupunki käynnisti laajan selvityksen tyhjien toimistojen muuntamisesta asunnoiksi. Pormestari on todennut, että etätyön yleistyminen on “kiihdyttänyt jo olemassa olevaa trendiä” toimistotilojen kysynnän vähenemisestä, ja että “on järkevää, että kaupungin johtajat muuntavat näitä tiloja asuinkäyttöön” pääkaupungin asuntotarpeen ratkaisemiseksi.
Kaavoituslainsäädäntöä ja rakennusmääräyksiä ollaan arvioimassa, jotta muuntamisprosesseja voidaan helpottaa, vaikka byrokratian jäykkyys on edelleen haaste. Jos muuntamiskäytännöt saadaan sujuvammiksi, voimme nähdä vanhempien toimistotalojen – erityisesti Helsingin keskustassa – muuttuvan asteittain asunnoiksi. Tämä vähentäisi toimistotilojen kokonaismäärää ja parantaisi jäljelle jäävien toimistojen markkinatilannetta supistamalla ylitarjontaa. Samalla se tukisi kaupunkielämän elinvoimaisuutta tuomalla uusia asukkaita aiemmin liiketoiminnalle varattuihin alueisiin.
Innovaatioiden ja kestävän kehityksen tukeminen
Toinen politiikan osa-alue liittyy työympäristöjen innovaatioihin. Business Finland ja muut valtion virastot ovat tukeneet digitalisaatiota ja hybridityökokeiluja tuottavuuden parantamiseksi. Vaikka nämä politiikat eivät suoraan koske kiinteistöalaa, ne vaikuttavat siihen, miten toimistotiloja käytetään – esimerkiksi kannustamalla startup-yrityksiä hyödyntämään coworking-tiloja. Lisäksi Suomen hallituksen sitoutuminen hiilineutraaliuteen vuoteen 2035 mennessä kattaa myös julkisen sektorin rakennukset: valtion kiinteistöhallinto on aloittanut hallintorakennusten perusparannuksia päästöjen vähentämiseksi ja tulee jatkossa vuokraamaan vain hiilineutraaleja tiloja. Tämä voi vauhdittaa laajempaa kysyntää kestävän kehityksen mukaisille toimistoille ja mahdollisesti johtaa myös säädöksiin, jotka edellyttävät parempaa rakennusten energiatehokkuutta.
Politiikan vaikutukset tulevaisuuden toimistomarkkinoihin
Kaiken kaikkiaan Suomen hallituksen toimenpiteet luovat toimistomarkkinoille kehykset, joissa sen on sopeuduttava vihreämpiin rakennuksiin, joustavaan käyttöön ja luovaan uudelleenkäyttöön, jotta se olisi linjassa kansallisten tavoitteiden kanssa. Talouskasvua edistävät politiikat, kuten investoinnit teknologia- ja palvelualoihin, voivat myös epäsuorasti tukea toimistokysyntää luomalla uusia yrityksiä ja työpaikkoja.
Samalla mahdolliset muutokset verotuksessa tai kaupallisiin kiinteistöihin liittyvissä kannustimissa – esimerkiksi vihreän peruskorjauksen verovähennykset tai pitkään tyhjillään olevien kiinteistöjen veroseuraamukset – voivat vaikuttaa kiinteistönomistajien käyttäytymiseen. Suomen toimistomarkkinoiden osapuolet seuraavatkin tarkasti poliittista maisemaa, sillä se muovaa toimistotilojen tarjontaa, kysyntää ja laatustandardeja tulevaisuudessa.
Näkymät: Markkina sopeutuu uuteen aikakauteen
Kaikkien näiden tekijöiden valossa Suomen toimistovuokramarkkinoiden tuleva kasvu on todennäköisesti hidasta ja valikoivaa. Toimistokysynnän nopean ja laaja-alaisen kasvun ajat ovat ohi – sen sijaan kasvu keskittyy tiettyihin segmentteihin ja alueisiin:
- Huipputason segmentin kestävyys: Korkealaatuiset toimistot keskeisillä sijainneilla (erityisesti Helsingin ydinkeskustassa sekä kasvavilla alueilla, kuten Pasilassa ja Espoon teknologiakeskittymissä) ovat hyvässä asemassa menestyäkseen. Näiden tilojen kysynnän odotetaan pysyvän vahvana, mikä pitää vajaakäyttöasteet matalina ja vuokrat suhteellisen vakaina huipputason kiinteistöissä. Koska yritykset suosivat läsnäolopäiviä tärkeinä yhteistyötilaisuuksina, houkutteleva keskeinen toimisto voi olla strateginen etu.
- Haasteita toissijaisille kiinteistöille: Vanhemmat ja huonommilla sijainneilla olevat toimistot kohtaavat edelleen vaikeuksia. Näissä kiinteistöissä vajaakäyttöasteet voivat pysyä korkeina, ja omistajien on oltava luovia – joko investoimalla tilojen parantamiseen, tarjoamalla kilpailukykyisiä ehtoja tai muuttamalla käyttötarkoitusta. Tässä segmentissä vuokrien kasvu on odotettavissa vain vähän, ja jopa lisälasku on mahdollinen, kunnes ylimääräinen tarjonta saadaan tasapainotettua.
- Hybridityön vaikutus: Hybridityö on tullut jäädäkseen Suomessa, mikä tarkoittaa, että toimistotilojen tarve työntekijää kohden pysyy matalampana kuin ennen vuotta 2020. Monet yritykset valitsevat pienemmät ja joustavammat vuokrasopimukset, mikä voi rajoittaa kokonaistilakysynnän kasvua. Toisaalta tämä luo myös uusia mahdollisuuksia – toimistotilojen kiertonopeus kasvaa, ja joustavien toimistopalveluiden kysyntä kasvaa. Coworking- ja palvelutoimistojen jatkuva laajeneminen viittaa siihen, että markkinat eivät niinkään kutistu, vaan uudelleenmuotoutuvat.
- Talous- ja politiikkatuki: Jos Suomen talous palaa kasvu-uralle vuonna 2025, kuten ennustetaan, avainalojen työllisyyden kasvu voi synnyttää uutta toimistokysyntää – erityisesti IT-, finanssi- ja pelialoilla, joissa yrityskeskittymillä on merkitystä. Hallituksen tuki kaupungeille (kuten Helsingin toimistokonversiohankkeet) ja kestävän kehityksen ohjelmat auttavat pitkällä aikavälillä poistamaan vanhentunutta toimistokantaa ja modernisoimaan toimistotarjontaa, mikä luo terveempiä markkinaolosuhteita. Odotettavissa oleva korkotason lasku parantaa myös kiinteistösijoitusmarkkinoiden tunnelmaa, mikä vapauttaa pääomaa sekä uusiin hankkeisiin että peruskorjauksiin.
Toimistomarkkinoiden uudistuminen
Yhteenvetona voidaan todeta, että Suomen toimistovuokramarkkinat mukautuvat uuteen aikakauteen. Vaikka vuokrattavan tilan kokonaismäärä kasvaa vain maltillisesti, toimistojen arvo ja laatu nousevat keskeisiksi kilpailutekijöiksi. Yritykset miettivät tarkemmin, kuinka paljon tilaa ne tarvitsevat ja millaiset toimistot parhaiten tukevat hybridityövoimaa. Kiinteistönomistajat ja kehittäjät puolestaan keskittyvät tarjoamaan toimistoja, jotka vastaavat tulevaisuuden kysyntään: joustavia, kestäviä ja monipuolisilla palveluilla varustettuja työympäristöjä, jotka oikeuttavat hintansa.
Kuten eräs suomalainen kiinteistöanalyytikko totesi, nykyinen markkinatilanne on viivästyttänyt markkinoiden elpymistä, mutta samalla se on pakottanut kiinteistönomistajat ”tekemään tiloistaan kilpailukykyisempiä ja houkuttelevampia vuokralaisille”, mikä pitkällä aikavälillä vahvistaa toimistosektoria talouden elpyessä.
Lähivuodet tuovat todennäköisesti mukanaan tiiviimmän mutta vahvemman suomalaisen toimistomarkkinan – sellaisen, joka on ympäristötietoisempi, teknologisesti kehittyneempi ja paremmin mukautunut hybridityövoiman tarpeisiin. Toimialan osapuolet voivat odottaa sopeutumisvaihetta, mutta toimiston perusrooli yhteistyön ja innovaation keskuksena säilyy. Suomen teknologisesti edistynyt työvoima, vakaa hallinto ja kestävyysjohtajuus tukevat toimistosektorin pitkäaikaista merkitystä.
Lyhyesti sanottuna, toimistot eivät ole katoamassa Suomesta – ne ovat muuttumassa. Viisas tarjonnan hallinta ja jatkuva innovaatio voivat palauttaa alan kasvuun, vaikkakin aivan eri ehdoilla kuin aiemmin.